Vergleichsmiete

Vergleichsmiete

Ein Vermieter kann die Wohnungsmiete im Laufe der Zeit erhöhen, solange sie die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.

Vermieter haben die Möglichkeit, die Wohnungsmiete im Laufe der Zeit zu erhöhen. Dabei muss er aber einige Details beachten, da das Mieterhöhungsverlangen ansonsten unwirksam sein kann.

Zum einen gibt es die sogenannte Kappungsgrenze. Diese besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöht werden darf. In Gebieten mit Wohnungsnot können die Bundesländer allerdings bestimmen, dass die Kappungsgrenze bei 15 Prozent liegt. Zum anderen darf die Miete nach der Erhöhung nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nach aktueller Rechtsprechung kann zwar bei einer Neuvermietung eine deutlich höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete vereinbart werden, ohne dass es sich gleich um eine unzulässige Mietpreisüberhöhung handeln muss. Bei einem bestehenden Mietverhältnis jedoch kann der Vermieter mit der Miete jedoch höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.

Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete sind die Mieten, die innerhalb der letzten vier Jahre in einem Ort für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Sind in einem Mietspiegel Mietpreisspannen ausgewiesen, bedeutet das aber nicht grundsätzlich, dass ein Vermieter bei einer Miterhöhung diese Spannen immer bis zum äußersten ausreizen darf. Bei der inhaltlichen Prüfung über die Zulässigkeit einer Mieterhöhung kommt es auf verschiedene Faktoren an: Ist ein Mietspiegel so gestaltet, dass er zunächst Spannen in einem Mietspiegelfeld ausweist, und dann Spanneneinordnungen aufgrund von wohnwerterhöhenden und -mindernden Merkmalen vornimmt, so ist die Spanne eines Mietspiegelfeldes der äußere Rahmen von vielen konkreten Einzelspannen, erläutert das Landgericht Dortmund (Az.: 11 S 90/12) in einem Urteil. Bei einer Wohnung, die sich demnach als durchschnittlich darstellt, kann der Vermieter die Miete nur bis zum mittleren Wert (Medianwert) innerhalb dieser Spanne erhöhen. Bei dem Medianwert handelt es sich um den Wert, der in der Mitte aller der Höhe nach geordneten Werte des jeweiligen Feldes liegt. Nur wenn die konkrete Wohnung sich als überdurchschnittlich hinsichtlich der Einordnung darstellt, kann der Vermieter eine höhere Miete verlangen, wobei er dies konkret darlegen muss.

Erhöht der Vermieter die Miete unter Bezugnahme auf die ortsübliche Vergleichsmiete, so muss er sich dabei entweder auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel berufen, sofern ein solcher für die Gemeinde existiert. Oder er muss drei vergleichbare Wohnungen im Ort benennen. Er kann aber auch einen Sachverständigen beauftragen, ein Gutachten zu erstellen, dass die Miete nach der Mieterhöhung noch ortsüblich ist. Wichtig ist dabei, dass die Wohnungen, die als Vergleich dienen, auch tatsächlich hinsichtlich Größe, Ausstattung und Lage vergleichbar sind.

13. Mai 2016 / von / in

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