Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen

Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, ist der Vermieter für alle Schönheitsreparaturen verantwortlich.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB; § 538) heißt es: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“ Demzufolge muss der Mieter nur für übermäßigen Verschleiß oder von ihm herbeigeführte Beschädigungen haften.

Aber: Es ist möglich, per Vereinbarung im Mietvertrag dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen aufzuerlegen. In der Praxis ist dies auch üblich. Allerdings dürfen solche Vereinbarungen nicht so weit gehen, dass der Mieter unangemessen benachteiligt wird.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehrere Gerichtsurteilen entschieden, wie das Thema Schönheitsreparaturen zu handhaben ist. Dabei gelten strenge Regelungen: Wenn nur eine Formulierung in der Schönheitsreparaturklausel den Mieter unangemessen benachteiligt, ist die gesamte Klausel unwirksam. Folge: Der Vermieter ist allein für die Arbeiten zuständig.

Klausel nur wirksam, wenn Mieter in renovierte Wohnung zieht

Mietvertragsklauseln, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, sind nur dann wirksam, wenn der Mieter zum Mietbeginn eine renovierte Wohnung übernimmt, entschied der BGH (Az.: VIII ZR 242/13). Für die Abgrenzung, ob eine Wohnung renoviert oder unrenoviert ist, kommt es darauf an, ob die Wohnung zum Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt – winzige Gebrauchsspuren sind also zulässig.

Zu kurze Fristen in Renovierungsklauseln sind unzulässig

Zum einen dürfen die Abstände, in denen die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, nicht zu kurz sein. Fristen von zwei (Küche, Bad) bis fünf Jahren (Wohn- und Nebenräume) sind demnach zu knapp bemessen. Und auch die in dem aus den 1970er-Jahren stammenden Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums vorgeschlagenen Fristen von drei, fünf und sieben Jahren, die lange Zeit auch vom Bundesgerichtshof als zulässig angesehen wurden, werden in der heutigen BGH-Rechtsprechung kritisch betrachtet. Dieser geht von einem heute geringeren Verschleiß und besseren Renovierungsmaterialien aus und hält künftig längere Regelfristen als angemessen (Az.: VIII ZR 143/06), ohne sich allerdings dazu zu äußern, wie lang eine angemessene Frist ist.

Diese Auffassung teilt das Landgericht Dresden nicht (Az.: 4 S 63/13): Es hatte ein Sachverständigengutachten eingeholt, das sich mit der Frage befasste, ob heute übliche Farben tatsächlich haltbarer seien als Farben aus den 1970er- und 1980er-Jahren. Die Gutachter kamen zu dem Ergebnis, dass dem nicht so ist. Sie seien lediglich umwelt- und gesundheitsverträglicher und es gebe eine größere Vielfalt. Die Richter schlossen daraus, dass die Renovierungsintervalle des Mustermietvertrags aus den 1970er-Jahren auch heute noch zulässig seien.

Starre Fristen in Renovierungsklauseln sind unzulässig

In einer Klausel, die dem Mieter die Pflicht zur Übernahme der Schönheitsreparaturen aufbürdet, muss geregelt sein, dass diese nur dann durchzuführen sind, wenn dies tatsächlich erforderlich ist. Sogenannte starre Fristenregelungen, wonach ein Mieter in jedem Fall nach einer bestimmten Zeit renovieren muss, sind demnach unwirksam. Auch Quotenregelungen, wonach der Mieter anteilige Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zahlen soll, sind nach jüngerer BGH-Rechtsprechung generell unwirksam.

Schönheitsreparaturen: Endrenovierungsklauseln unwirksam

Vom Mieter kann zudem nicht verlangt werden, dass er sowohl laufende Renovierungen als auch eine Endrenovierung bei seinem Auszug machen muss. Auch isolierte Endrenovierungsklauseln, wonach der Mieter in jedem Fall renovieren muss, bevor er auszieht, sind nichtig. Den Mieter benachteiligende Regelungen haben zur Folge, dass die Renovierungsklausel insgesamt unwirksam ist und dann die BGB-Regelung gilt, wonach der Mieter gar nichts tun muss.

Es ist auch nicht möglich, dem Mieter alle möglichen Renovierungsarbeiten als Schönheitsreparaturen aufzuerlegen. Üblich sind Malerarbeiten (Wände und Decken, gegebenenfalls Heizkörper, Rohre, Innentüren, Außentüren und Fenster von innen, Tapezieren sowie unter Umständen das Streichen von Fußböden). Den Austausch des alten Teppichbodens gegen einen neuen muss der Mieter dagegen nicht zahlen, sofern die Erneuerung nicht wegen übermäßigen Verschleißes oder Beschädigungen durch den Mieter nötig wurde. Auch für das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden ist der Mieter nicht zuständig.

Auch Farbwahlklauseln können ungültig sein: Wird dem Mieter durch die Klausel vorgeschrieben, dass er Wände, Decken und Fenster (von innen) ausschließlich in Weiß zu streichen hat, so ist eine solche Regelung unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt, entschied der BGH in mehreren Urteilen (Az.: VIII ZR 50/09; Az.: VIII ZR 344/08). Grund: Solche Gestaltungsvorgaben schränken den persönlichen Lebensbereich des Mieters ein, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht.

Allerdings: Streicht ein Mieter während der Mietzeit die Wände knallgrün, so wird er wohl nicht um einen neutraleren Farbanstrich zum Ende der Mietzeit herumkommen. Denn eine farblich nicht neutral gestaltete Wohnung ist schwerer vermietbar. Demnach hat der Vermieter ein anerkennenswertes Interesse, dass ihm die Wohnung in einem neutralen Zustand übergeben wird.

Bisweilen steht in Mietverträgen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht selbst durchführen darf, sondern eine Fachfirma beauftragen muss. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam. Der Mieter darf selbst den Pinsel in die Hand nehmen. Er muss allerdings eine fachmännische Qualität mittlerer Art und Güte abliefern. Hobby-Qualität oder gar Pfusch muss der Vermieter nicht hinnehmen.

Merkt der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses, dass die von ihm gewählte Renovierungsklausel ungültig ist, kann er keine Schönheitsrenovierungen von seinem Mieter mehr verlangen. Auch eine Mieterhöhung als Ausgleich dafür, dass nunmehr der Vermieter für die Schönheitsrenovierungen zuständig ist, ist nicht statthaft. Diese Frage wurde lange Zeit von den Instanzgerichten höchst unterschiedlich behandelt. Einige Richter meinten, der Vermieter könne die Monatsmiete um rund 70 Cent je Quadratmeter und Monat erhöhen, da die Renovierungspflicht des Mieters eine Art Entgeltcharakter darstelle. Doch dieser Auffassung erteilte der Bundesgerichtshof eine Abfuhr (Az.: VIII ZR 181/07). Denn der Vermieter könne laut Gesetz nur die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Darüber hinausgehende Forderungen lassen sich aus dem Gesetz nicht ableiten. Der marktübliche Preis bestimme die Höhe der Wohnungsmieten, nicht die Kosten, die einem Vermieter dadurch entstehen, dass er für die Schönheitsreparaturen zuständig sei. Andernfalls könnte ein Vermieter bei einem bestehenden Mietverhältnis durch einen solchen Zuschlag eine Miete verlangen, die üblicherweise auf dem Wohnungsmarkt bei einer Neuvermietung gar nicht erzielbar wäre. Der Vermieter ist als Verwender für die ungültige Klausel verantwortlich, also trage er auch die finanziellen Konsequenzen.

Anders sieht das allerdings bei preisgebundenem, öffentlich gefördertem Wohnraum (Sozialwohnungen) aus, weil hier nicht die marktübliche ortsübliche Vergleichsmiete, sondern die Kostenmiete maßgeblich ist, entschied der BGH (Az.: VIII ZR 177/09): In solchen Fällen kann der Vermieter einen Mietaufschlag bei einer ungültigen Schönheitsreparatur-Klausel verlangen, der die Kosten turnusmäßiger Schönheitsreparaturen deckt.

Vermieter muss Mieter Renovierungskosten erstatten: allerdings kurze Verjährungsfrist

Richtig teuer kann es für einen Vermieter werden, wenn die Klausel zu Schönheitsreparaturen ungültig ist und der Mieter dies zunächst nicht erkennt und er Malerarbeiten durchführt, obwohl er dies nicht müsste. In einem vor dem BGH verhandelten Fall (Az.: VIII ZR 195/10) ließ ein Mieter zum Auszug die Schönheitsreparaturen durch einen Malerfachbetrieb für rund 2.700 Euro ausführen. Später erfuhr er, dass die Renovierungsklausel unwirksam war. Der BGH gab dem Mieter zwar grundsätzlich Recht. Allerdings war sein eingeklagter Erstattungsanspruch bereits verjährt. Hätte er innerhalb eines halben Jahres nach Durchführung der Malerarbeiten geklagt, so hätte der Vermieter zahlen müssen.

13. Mai 2016 / von / in

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