Salvatorische Klausel

Salvatorische Klausel

Eine Salvatorische Klausel in einem Mietvertrag ist fast immer unwirksam: Denn ist ein Teil einer Klausel ungültig, so kann dieser nicht einfach durch etwas Ähnliches ersetzt werden. Es gilt vielmehr die gesetzliche Regelung.

Wohnraummietverträge sind heute fast ausnahmslos Formularverträge. Das sind – rein rechtlich gesehen – allgemeine Geschäftsbedingungen mit Klauseln, auf die der schwächere Vertragspartner – hier also der Mieter – keinerlei Einfluss hat. Weil das so ist, gilt der alte Grundsatz, wonach Vertrag nun mal Vertrag ist, bei Formularverträgen nicht uneingeschränkt. Nach deutschem Recht sind formularmäßige Vertragsklauseln, die den schwächeren Vertragspartner unangemessen benachteiligen, unwirksam. An deren Stelle tritt dann die gesetzliche Regelung.

Salvatorische Klausel will Ersatz für unwirksame Klauseln schaffen

Manche Vermieter haben in der Vergangenheit versucht, dieses Prinzip durch eine salvatorische Klausel zu umgehen. Solche Klauseln sollen dafür sorgen, dass eine ungültige Klausel durch eine solche zu ersetzten ist, die der ungültigen am nächsten kommt, aber (gerade noch) wirksam ist. In Verträgen außerhalb des Mietrechts mögen solche salvatorischen Klauseln durchaus hilfreich sein, etwa dann, wenn sich bei einem individuell ausgehandelten Vertrag ein Bestandteil als nicht (mehr) wirksam oder undurchführbar erweist und beide Vertragspartner am Vertrag im Wesentlichen festhalten wollen.
Für Formularmietverträge gilt allerdings: Salvatorische Klauseln sind wirkungslos.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat inzwischen mehrfach entschieden, dass unwirksame Klauseln immer komplett unwirksam sind. Ersetzt werden sie durch die gesetzliche Regelung und nicht durch eine fiktive, im Vertrag gar nicht enthaltene ähnliche Klausel. Es gilt auch das Prinzip des Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion. Demnach kann der Inhalt einer unwirksamen Klausel nicht auf den gerade noch zulässigen Inhalt verkürzt werden. Vielmehr ist die komplette Klausel nichtig.

Im Mietvertrag hilft salvatorische Klausel Vermieter nicht weiter

In der Vergangenheit war dies bei so genannten Schönheitsreparaturklauseln von hoher Relevanz. Klauseln mit flexiblen Fristen für die Malerarbeiten sind nach Ansicht des BGH demnach gerade noch zulässig. Enthalten sie aber eine starre Fristenregelung, wonach ein Mieter zum Beispiel spätestens nach fünf Jahren Wohn- und Schlafzimmer streichen muss, so ist eine solche Klausel ungültig.
Ein Vermieter, der sich in solchen Fällen auf eine im Mietvertrag enthaltene salvatorische Klausel bezieht, indem er dem Mieter mitteilt, das Wort „spätestens“ sei durch „im Allgemeinen“ oder „falls erforderlich“ zu ersetzen, hat keinen Erfolg. Durch diese Änderungen im Wortlaut erhält die Klausel keine Wirksamkeit. Vielmehr gilt: Wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion ist seine Renovierungsklausel gänzlich unwirksam und es tritt die gesetzliche Regelung in Kraft. Sie lautet: Der Vermieter ist für alle Renovierungsarbeiten, also auch für die Schönheitsreparaturen verantwortlich.

13. Mai 2016 / von / in

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