Räumung / Räumungsfrist

Räumung / Räumungsfrist

Vermieter haben unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, einem Mieter zu kündigen oder gar fristlos zu kündigen.

Ein Grund dafür kann beispielsweise der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache sein, etwa wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder die Wohnung unerlaubt für etwas anderes als Wohnzwecke nutzt. Zieht ein Mieter nach einer solchen Kündigung aus, so ist die Angelegenheit für den Vermieter noch recht glimpflich verlaufen. In der Praxis kommt es allerdings häufig vor, dass der Mieter nicht freiwillig auszieht.

Der Vermieter darf eine Räumung nicht eigenmächtig durchführen. Dringt er unerlaubt in die Wohnung seines Mieters ein, so stellt dies rechtlich gesehen einen Hausfriedensbruch dar. Der Vermieter muss vor Gericht ein Räumungsurteil erstreiten und einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Dies kann den Vermieter finanziell stark belasten, denn er muss die Kosten für die Zwangsräumung zunächst vorstrecken. Zwar kann er sich dieses Geld theoretisch später von dem säumigen Mieter wieder holen. Wenn dieser jedoch einen Offenbarungseid geleistet hat und mittellos ist, gibt es bei ihm nichts zu holen.

Zudem hat der Mieter auch Möglichkeiten, die Räumung hinauszuzögern. Er kann vor Gericht beantragen, dass ihm eine angemessene Räumungsfrist gewährt wird. Diese Frist kann bis zu einem Jahr betragen. Wurde vor Gericht eine kürzere Frist gewährt, kann diese später noch verlängert werden, darf aber insgesamt ein Jahr nicht überschreiten. Der Mieter muss vor Gericht gewichtige Gründe vortragen, dass ihm eine Räumungsfrist gewährt wird. Etwa, dass er trotz Bemühungen keine angemessene und für ihn bezahlbare Ersatzwohnung finden kann. Die Richter müssen jedoch prinzipiell abwägen, wessen Interessen gewichtiger sind.

Nach Ablauf der maximal einjährigen Räumungsfrist sind für den Mieter jedoch immer noch nicht alle Möglichkeiten ausgeschöpft. Er kann dann Vollstreckungsschutz beantragen. Die Maßstäbe liegen hier jedoch besonders hoch. Vollstreckungsschutz wird nur gewährt, wenn die Zwangsräumung für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist. Dies kann beispielsweise dann gegeben sein, wenn die Räumung für einen kranken oder alten und gebrechlichen Bewohner eine lebensbedrohliche Situation darstellen würde.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch die Sozialklausel greifen. Im Unterschied zur Räumungsfrist wird bei der Sozialklausel festgestellt, ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet fortgesetzt werden soll. Dies ist jedoch nur möglich, wenn ein wichtiger Grund für den Verbleib des Mieters in der Wohnung vorliegt, der schwerer wiegt als das Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses.

Mietrückstände sprechen in der Regel allerdings kaum für die Anwendung der Sozialklausel und schon gar nicht für ein unbefristetes Fortsetzen des Mietverhältnisses. Denn dann würden die Eigentumsrechte des Vermieters unangemessen beschnitten werden. In der Praxis greift die Sozialklausel typischerweise dann, wenn der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigt, dem Mieter jedoch wegen hohen Alters, Krankheit, Schwangerschaft oder Behinderung kein Umzug zugemutet werden kann.

13. Mai 2016 / von / in

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