Nachmieter

Nachmieter

Vertrag ist Vertrag: Treibt der Mieter potentielle Nachmieter auf, um vorzeitig aus der Mietwohnung ausziehen zu können, muss der Vermieter nicht zustimmen. Eine Ausnahme gibt es, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Nachmietervereinbarung getroffen wurde.

Seit der Einführung des neuen Mietrechts zum 1. September 2001 gelten zumindest für alle neu abgeschlossenen Mietverhältnisse kürzere Kündigungsfristen für Mieter von einheitlich drei Monaten. Den einfachen Zeitmietvertrag, der eine vorzeitige Kündigung ausschließt, gibt es nicht mehr. Dies ist nur noch möglich, wenn ein Befristungsgrund vorliegt. Nach aktueller Rechtsprechung ist es allerdings auch heute noch möglich, dass beide Vertragsparteien für einen längeren Zeitraum auf ihr Kündigungsrecht verzichten: Bei Formularklauseln sind das maximal vier Jahre. Bei Individualvereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter kann diese Frist auch länger andauern.

Mieter, die jedoch einen Vertrag mit kurzen Kündigungsfristen von drei Monaten haben, werden heute in der Regel kaum in die Situation kommen, einen Nachmieter suchen zu müssen, um aus ihrem Mietvertrag entlassen zu werden.
Doch in den Fällen, in denen eine Kündigung mit Drei-Monats-Frist nicht möglich ist, etwa weil für einen längeren Zeitraum ein Kündigungsrecht vertraglich ausgeschlossen wurde, haben Mieter ein Problem, wenn sie relativ kurzfristig umziehen wollen. Hier gilt: eine generelle Verpflichtung des Vermieters, einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren zu müssen, existiert nicht. Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, dass man lediglich drei geeignete Kandidaten vorschlagen muss und dann automatisch raus ist aus dem Vertrag. Generell gilt, dass rechtlich korrekt abgeschlossene Verträge in Deutschland einzuhalten sind. Vertrag ist Vertrag.

Natürlich ist es aber möglich, im Mietvertrag Klauseln zu vereinbaren, wonach der Vermieter verpflichtet wird, einen geeigneten Nachmieter zu akzeptieren. Solche Abreden können auch noch nachträglich ergänzt werden, jedoch nur, wenn der Vermieter zustimmt. Die Betonung liegt zudem auf geeignet. Einen Mittellosen wird der Vermieter nicht als Ersatzmieter einer Luxuswohnung hinnehmen müssen, eine Großfamilie nicht als Ersatzmieter für ein kleines Appartement. Ein geeigneter Nachmieter kann aber durchaus ein alleinerziehender Vater mit Kind sein. Ihn alleine deshalb abzulehnen, weil er ein Kind hat, ließ der Bundesgerichtshof in einem Fall, in dem vereinbart war, dass der Mieter einen Nachmieter stellen darf, nicht durchgehen (Az.: VIII ZR 244/02). Das Argument der sich verweigernden Vermieterin, eine andere Mieterin hätte sich in der Vergangenheit über Kinderlärm beschwert, ist demnach kein ausreichender Grund.

Auch ist es unter bestimmten Voraussetzungen möglich, dass sich der Mieter ausnahmsweise vorzeitig aus dem Vertrag verabschieden kann, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, das stärker wiegt als das Interesse des Vermieters an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die Anforderungen sind hier hoch. Kein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Mieter einfach nur in eine preiswertere oder schönere Wohnung ziehen will. Es kann jedoch zum Beispiel gegeben sein, wenn die Familie wächst und die Wohnung zu klein wird, wenn ein beruflich bedingter Umzug nötig ist oder wenn der Mieter in ein Alten- oder Pflegeheim umziehen muss.

13. Mai 2016 / von / in

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