Mustermietvertrag

Mustermietvertrag

Formularmietverträge orientieren sich meist in vielen Punkten an dem Mustermietvertrag, der vom Bundesjustizministerium in den 1970er-Jahren herausgegeben wurde. Allerdings gab es bis heute einige Änderungen.

Einen Mustermietvertrag, der sowohl die Interessen der Mieter als auch der Vermieter in ausgewogener Weise berücksichtigen soll, hat das Bundesjustizministerium bereits in den 1970er-Jahren herausgegeben. Formularmietverträge orientieren sich auch heute noch in vielen Punkten an diesem Mustermietvertrag, obwohl er in einigen Bereichen inzwischen als überholt gilt.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang jedoch zu wissen, dass das Mietrecht zum 1. September 2001 reformiert wurde. Dabei gab es einige, zum Teil erhebliche Änderungen. So sind zum Beispiel normale Zeitmietverträge, wie sie auch in dem Mustermietvertrag vorgesehen waren, nicht mehr möglich, sondern nur noch solche mit Befristungsgrund (späterer Eigenbedarf, erhebliche Umbauarbeiten). Schließt ein Vermieter mit seinem Mieter heute einen Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund ab, so gilt dieser rechtlich als unbefristeter Mietvertrag mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten für den Mieter.

Andere Formulierungen des Mustermietvertrags haben heute noch teilweise Gültigkeit: So dürfen etwa Renovierungsklauseln, die den Mieter zu Schönheitsrenovierungen verpflichten, keine starren Fristenpläne enthalten. Allerdings hat der Bundesgerichtshof inzwischen deutlich gemacht, dass er die damals festgelegten Regelintervalle für solche Arbeiten inzwischen als zu kurz erachtet (Az.: VIII ZR 143/06). Der Mustermietvertrag sieht folgende Fristen für Schönheitsreparaturen, falls erforderlich, vor:

alle drei Jahre in Küche und Bad
alle fünf Jahre in Wohn- und Schlafräumen sowie Toiletten und Dielen
alle sieben Jahre in anderen Nebenräumen

Diese Intervalle sind in der heutigen Zeit laut BGH zu kurz. Denn die Wohnverhältnisse haben sich in den vergangenen Jahrzehnten grundlegend geändert. Heutzutage leben meist weniger Menschen in vergleichsweise großen Wohnungen, was bedeutet, dass man von einem geringeren Verschleiß ausgehen kann. Außerdem hat sich die Qualität von Lacken und Farben verbessert. Deshalb sind Schönheitsrenovierungen heutzutage in der Regel viel seltener fällig. Konkrete Zeiträume für gültige Renovierungsintervalle nennt der BGH zwar nicht. Allerdings hat er auch angemerkt, dass er für Verträge, die vor Veröffentlichung dieses Urteils im Januar 2008 abgeschlossen wurden, an seiner bisherigen Rechtsprechung festhalten will. Mögliche Änderungen sollen nur für in der Zukunft abgeschlossene Verträge gelten sollen.

Auch andere Vereinbarungen, die den Mieter unangemessen benachteiligen, schmettern Gerichte regelmäßig ab. Dies gilt insbesondere, wenn vom Mieter laufende Renovierungen und zusätzlich eine Endrenovierung gefordert werden oder wenn die Fristen noch kürzer als die im Mustermietvertrag sind. Auch Klauseln, die selbst dann Schönheitsrenovierungen fordern, wenn diese gar nicht nötig sind, hielt der BGH für unangemessen. Gemäß jüngerer BGH-Rechtsprechung sind Renovierungsklauseln auch dann generell unwirksam, wenn dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte, verschlissene Wohnung übergeben wurde.

Der Mustermietvertrag ist auch ein Formularvertrag. Formularmietverträge sind Verträge, die nicht zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt werden. Die enthaltenen Klauseln sind rechtlich als allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß § 305 ff des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu sehen. Demnach gilt, dass diese Bestandteil des Vertrags werden. Zusätzliche individuelle Vereinbarungen haben aber Vorrang vor diesen allgemeinen Geschäftsbedingungen (§ 305 b). Natürlich nur dann, wenn sie mit geltenden Gesetzen vereinbar sind.

13. Mai 2016 / von / in

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