Mietspiegel

Mietspiegel

Viele Gemeinden bieten einen Mietspiegel für Wohnungen an. Damit kann festgestellt werden, ob die Miete für eine Wohnung preiswert, angemessen oder zu teuer ist.

Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (Wie viel Wohnungen und Häuser in Ihrer Region kosten, zeigt Ihnen die Immowelt-Preisstatistik*). Auch bei Neuvermietungen sind Mietobergrenzen einzuhalten. Wird die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent überschritten, so liegt unter Umständen Mietpreisüberhöhung, bei mehr als 50 Prozent sogar Mietwucher, vor. Letzteres ist eine Straftat. Im Falle einer Mietpreisüberhöhung kann der Mieter nachträglich nur dann Geld zurückfordern, wenn er aufgrund von Wohnungsknappheit quasi gezwungen war, eine überhöhte Miete zu zahlen, weil er sonst keine adäquate Bleibe gefunden hätte. Das entschied der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen.

In vielen, jedoch längst nicht in allen Gemeinden und Städten existieren Mietspiegel, die mehr oder weniger exakt die Mieten angeben, die üblicherweise gezahlt werden.

Seit Inkrafttreten der Mietrechtreform zu 1. September 2001 gibt es verschiedene Arten von Mietspiegeln. Weiterhin weit verbreitet ist der sogenannte einfache Mietspiegel: Die Mietpreise kommen zustande, indem sich Vertreter der Mieter und der Vermieter, manchmal auch Vertreter der Gemeinden in der Regel alle zwei Jahre treffen und sich auf die Preisspannen einigen. Tatsächlich am Markt erzielte Mietpreise sind nicht Grundlage des einfachen Mietspiegels. Da sich jedoch Vertreter aller Interessensgruppen auf die Preise einigen müssen, wird oft davon ausgegangen, dass keine Preise zugunsten der einen oder anderen Partei ausgehandelt werden.

Für qualifizierten Mietspiegel gilt die Richtigkeitsvermutung

Seit Inkrafttreten der Mietrechtreform gibt es zudem den qualifizierten Mietspiegel. Er muss laut Bürgerlichem Gesetzbuch nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt werden. Er wird alle vier Jahre neu erstellt, nach zwei Jahren erfolgt eine Anpassung anhand einer Stichprobe von aktuellen Mieten oder auch aufgrund der Entwicklung des Preisindexes für die Lebenshaltung. Dadurch sollen möglichst marktnahe Mietpreise ermittelt werden. Einige, meist größere Kommunen in Deutschland haben inzwischen qualifizierte Mietspiegel.

Im Gegensatz zum einfachen Mietspiegel gilt für einen qualifizierten Mietspiegel die Richtigkeitsvermutung des § 558d Abs. 3 BGB. Das bedeutet, dass letzterer ein gerichtliches Beweismittel ist. Will zum Beispiel ein Vermieter die Miete über die laut Mietspiegel zulässige ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, so muss er die Richtigkeit des Mietspiegels widerlegen, indem er den Gegenbeweis führt.

Die dritte Möglichkeit ist eine sogenannte Mietdatenbank. Dies ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird. Der Vorteil gegenüber einem Mietspiegel: Die Daten werden laufend aktualisiert. In der Praxis gibt es bisher allerdings erst wenige Kommunen mit Mietdatenbanken, was vermutlich auch an dem sehr viel höheren Aufwand liegt. Außerdem wurden schon Bedenken hinsichtlich des Datenschutzes geäußert.

In Gemeinden, in denen kein Mietspiegel und keine Mietdatenbank existieren, kann sich der Vermieter bei Mieterhöhungen auf drei Vergleichswohnungen oder auf das Gutachten eines Sachverständigen berufen. Dies kann er auch tun, wenn ein qualifizierter Mietspiegel existiert. Dann muss er allerdings in seinem Schreiben angeben, dass ein solcher existiert. Unter Umständen kann er sich auch auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde berufen.

Mietspiegel enthalten üblicherweise für verschiedene Wohnungsgrößen, Baujahre und Ausstattungen Mietpreisspannen. In größeren Kommunen wie beispielsweise Berlin wird teilweise auch nach Stadtteilen beziehungsweise Gebieten differenziert. Dabei gibt es verständlicherweise sehr große Unterschiede. Ein unsanierter Altbau ohne eigenes Bad und ohne Zentralheizung kostet sehr viel weniger als eine neuere, gut ausgestattete Wohnung. Mietspiegel gelten in der Regel für Wohnungen, bisweilen jedoch nicht für Einfamilienhäuser. In manchen Kommunen werden die Mietpreise hierfür jedoch gesondert aufgeführt. Einige Kommunen bieten ihre Mietspiegel auch im Internet an. So lässt sich schnell feststellen, ob die Miete für eine Wohnung preiswert, angemessen oder zu teuer ist.

13. Mai 2016 / von / in

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Diesen Artikel teilen

Teile diesen Artikel mit Freunden