Mieterhöhung / Modernisierungs-Mieterhöhung

Mieterhöhung / Modernisierungs-Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung müssen Vermieter und Mieter miteinander vereinbaren. Die Miethöhe kann nicht einfach von einem Vertragspartner abgeändert werden. Andere Regeln gelten für Modernisierungs-Mieterhöhungen.

Will ein Vermieter die Miete erhöhen, so kann er dem Mieter nicht einfach mitteilen, dass ab einem bestimmten Zeitpunkt eine höhere Miete zu zahlen ist. Die Miethöhe ist eine vertragliche Vereinbarung, die nicht einfach von einer Seite abgeändert werden kann. Beide Vertragsparteien müssen eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Konkret bedeutet das: Der Vermieter muss den Mieter um Zustimmung zu der Mieterhöhung bitten.

Das bedeutet aber nicht, dass der Mieter ein Mieterhöhungsbegehren des Vermieters einfach abschmettern kann. Vielmehr kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung verlangen, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Mieterhöhung: Keine einseitige Angelegenheit

Die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Mieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 558) nicht verweigern. Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen, indem er entweder auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen Bezug nimmt.

Allerdings gilt eine sogenannte Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter die Miete in der Regel um höchstens 20 Prozent erhöhen. In von den Bundesländern festgelegten Gebieten mit Wohnungsknappheit kann diese Kappungsgrenze zeitlich auf fünf Jahre befristet auf 15 Prozent abgesenkt werden . Das gilt auch dann, wenn die bisherige Miete weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Sein Mieterhöhungsschreiben kann der Mieter frühestens ein Jahr nach Inkrafttreten der letzten Mieterhöhung losschicken. Die Frist, ab wann die Erhöhung gültig ist, beträgt drei Monate. Somit ist eine Mieterhöhung frühestens 15 Monate nach Inkrafttreten der letzten Mieterhöhung statthaft.

Wenn ein Mieter einer Mieterhöhung nicht zustimmt, obwohl diese statthaft ist, so muss der Vermieter seinen Mieter auf Zustimmung verklagen. Wenn alles mit rechten Dingen zugeht, das Mieterhöhungsverlangen also formal richtig war und auch tatsächlich nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt wird, so hat der Mieter bei einem Mieterhöhungsverfahren vor dem Amtsgericht allerdings schlechte Karten.

Für Modernisierungs-Mieterhöhung gilt keine Kappungsgrenze

Andere Regeln gelten für Modernisierungs-Mieterhöhungen. Modernisierungen, die den Gebrauchswert einer Wohnung erhöhen oder zu Einsparungen von Energie und Wasser führen, rechtfertigen eine Mieterhöhung. Der Mieter kann eine solche Modernisierung nicht verhindern, auch wenn danach die Miete deutlich steigt. Allerdings hat er einen gewissen Schutz: In Härtefällen, wenn er wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die erhöhte Miete zu zahlen, kann der Vermieter die Mieterhöhung unter Umständen nicht oder nicht vollständig durchsetzen. Dabei wird in einem nachgelagerten Verfahren geprüft, ob der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit vorliegt.

Nach Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetztes zum 1. Mai 2013 kann der Mieter während der Modernisierungsarbeiten für die Dauer von maximal drei Monaten auch nicht mehr die Miete mindern – das gilt auch dann, wenn der Wohnwert seiner Wohnung während der Arbeiten erheblich eingeschränkt ist.

Im Regelfall kann der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete jährlich um elf Prozent der Modernisierungskosten erhöhen. Förderungen und Zuschüsse kann er nicht anrechnen. Zudem muss der Mieter keine Luxusmodernisierungen dulden, sondern nur Maßnahmen, die die Wohnung auf einen heute üblichen Standard bringen. Der Mieter kann der Modernisierung widersprechen, wenn die damit verbundene Mieterhöhung für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Der Vermieter muss eine Modernisierung und die voraussichtliche Mieterhöhung drei Monate vor Beginn der Maßnahme dem Mieter ankündigen. Dabei muss er Art und voraussichtlichen Umfang der Arbeiten, deren voraussichtlichen Beginn sowie die voraussichtliche Dauer mitteilen. Will der Vermieter die Miete wegen der Modernisierung erhöhen, so muss er die Höhe der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten mitteilen. Tut er das nicht oder er verschätzt sich bei den Kosten um mehr als zehn Prozent, so verlängert sich die Frist um sechs Monate.

Der Mieter hat bei jeder Form der Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Wird dem Mieter eine Mieterhöhung mitgeteilt, so kann er mit verkürzten Fristen außerordentlich kündigen (Mieterkündigung). Ausnahme: Wird ein Staffelmietvertrag mit beidseitigem Kündigungsausschluss vereinbart, hat der Mieter bis zu vier Jahre lang kein Kündigungsrecht. Der Vermieter darf allerdings bei einem Staffelmietvertrag die Miete nur entsprechend der vertraglichen Vereinbarung erhöhen.

13. Mai 2016 / von / in

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