Kündigungssperrfrist

Kündigungssperrfrist

Wird ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, so gibt es eine Kündigungssperrfrist. Der neue Eigentümer kann den Mietern erst nach Ablauf dieser Frist wegen Eigenbedarfs kündigen.

Die Möglichkeit, ein Mietshaus grundbuchlich in Eigentumswohnungen aufzuteilen, ermöglicht es dem Eigentümer, die Wohnungen einzeln zu verkaufen. Für in Eigentumswohnungen umgewandeltes Wohneigentum gilt aber als rechtliche Besonderheit eine Kündigungssperrfrist . zugunsten der Mieter. Diese besagt, dass der Käufer einer solchen Wohnung dem Mieter frühestens drei Jahre nach dem Grundbucheintrag wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Aufteilung schon bestand. Der Gesetzgeber wollte mit diesem verstärkten Kündigungsschutz unter anderem sicherstellenverhindern, dass ganze Häuserzeilen mit gewachsenen Mieterstrukturen innerhalb kurzer Zeit entmietet werden, weil beispielsweise Luxuswohnungen entstehen sollen.

Diese Fristenregelung wurde im Zuge der Mietrechtsreform zum 1. September 2001 neu geregelt. Die Bundesländer können jedoch eigene Verordnungen mit bis zu zehn Jahren Sperrfrist festlegen und auf die Bedürfnisse vor Ort zugeschnittene Kündigungssperrfristen erlassen. Davon wird insbesondere in Gebieten mit Wohnungsknappheit Gebrauch gemacht. Zum 1. September 2004, drei Jahre nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform, liefen allerdings in vielen Gemeinden alte Landesverordnungen aus. Vielerorts wurden neue Verordnungen mit kürzeren Fristen erlassen. Und in etlichen Gemeinden, in denen bisher eine Zehn-Jahres-Frist galt, wurde keine neue Regelung getroffen. Mit der Konsequenz, dass dort nun die gesetzliche Drei-Jahres-Frist gilt.

Kündigungssperrfrist kann nicht einfach umgangen werden

Bis zum 30. April 2013 konnte der erhöhte Kündigungsschutz durch die Kündigungssperrfrist allerdings durch das sogenannte Erwerbermodell umgangen werden: Dann, wenn eine Käufergemeinschaft ein noch nicht aufgeteiltes Mehrfamilienhaus erwarb und es erst nach dem Kauf in Eigentumswohnungen aufteilte, um diese den jeweiligen Gesellschaftern zuzuweisen, griff die Kündigungssperrfrist nicht. Eine Eigenbedarfskündigung war unmittelbar nach der Aufteilung dann gemäß den gesetzlichen Regelungen möglich. Der neu eingeführte Paragraph § 577a Abs. 1a hat diese Regelungslücke geschlossen: Auch in solchen Fällen gilt die Kündigungssperrfrist und der Mieter ist (mindestens) drei Jahre vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt.

Mieter, die sich für alle Zeiten vor einer (Eigenbedarfs-)Kündigung schützen wollen, haben jedoch eine Möglichkeit: Bei der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Sobald der Verkäufer mit einem Käufer einen Kaufvertrag geschlossen hat, muss der Mieter über dessen Inhalt sowie über sein Vorkaufsrecht informiert werden (BGB § 463 und § 577). Dieser kann dann zu den denselben Konditionen von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Das gilt allerdings nicht, wenn der Alteigentümer die Wohnung an einen Angehörigen verkaufen will.
Auch wenn der Alt-Eigentümer seine Immobilie an eine Erwerbergemeinschaft veräußert, die erst nach dem Erwerb die Immobilie aufteilt, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil (Az.: V ZR 96/12). Die Gefahr einer Verdrängung des Mieters beim Erwerbermodell ist nach BGH-Sicht inzwischen durch die gesetzliche Neuregelung über die Sperre für die Kündigung wegen Eigenbedarfs bei der Veräußerung an eine Erwerbermehrheit vermindert worden.

Wichtig: Sowohl Kündigungssperrfrist als auch Vorkaufsrecht gelten ausschließlich für Wohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Wechselt dagegen eine normale vermietete Eigentumswohnung den Eigentümer, gelten für den Mieter die gesetzlichen Kündigungsfristen und er hat kein Vorkaufsrecht.

13. Mai 2016 / von / in

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Diesen Artikel teilen

Teile diesen Artikel mit Freunden