Kündigung

Kündigung

Ein Vermieter kann einem Mieter nicht einfach so eine Kündigung aussprechen. In Deutschland besteht für Mieter ein relativ starker Kündigungsschutz.

Das Recht auf Wohnen genießt in Deutschland einen hohen Stellenwert. Demzufolge sind die Rechte des Mieters vor Kündigung relativ stark. Kein Vermieter kann hierzulande einem Mieter einfach so kündigen, etwa weil er die Wohnung anderweitig teurer vermieten will. Für eine Kündigung bedarf es vielmehr gewichtige Gründe.

Ein Kündigungsrecht hat der Vermieter beispielsweise dann, wenn er Eigenbedarf anmeldet. Doch hier sind zahlreiche enge Grenzen gesetzt: So muss er diesen Eigenbedarf genau begründen. Stellt sich nach dem Auszug heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden, so hat dieser Anspruch auf Schadensersatz.

Ein weiterer Grund ist eine Kündigung, wenn der Vermieter ansonsten an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks gehindert wird und er sonst erhebliche Nachteile zu erleiden hätte. Eine niedrige Miete zählt laut Bürgerlichem Gesetzbuch ausdrücklich nicht dazu. Eine angemessene wirtschaftliche Verwertung liegt beispielsweise dann vor, wenn ein altes, nicht mehr zeitgemäßes Mietshaus abgerissen und auf dem Grundstück ein neues gebaut werden soll.

Sonderfall: Soll beispielsweise ein Plattenbau, in dem nur noch eine Mietpartei lebt, ersatzlos abgerissen werden, ist zwar keine Kündigung wegen einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung möglich, wenn kein neues Mietshaus errichtet werden soll, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 188/03). Allerdings muss der Mieter trotzdem raus, da der Vermieter laut BGB (§ 573) ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, führten die Richter aus. Im konkreten Fall sollte ein Plattenbau in den neuen Bundesländern abgerissen werden, weil der Stadtteil an einem starken Bevölkerungsschwund leidet und deshalb zahlreiche Wohnungen insbesondere in nicht mehr zeitgemäßen Plattenbauten leer stehen. Das betreffende Gebäude verursachte jährliche Unterhaltskosten von fast 80.000 Euro, denen lediglich die Mieteinnahmen der beklagten Mieter in Höhe von nicht einmal 4.000 Euro jährlich gegenüberstanden. Die Richter billigten die Kündigung, da der Vermieter ein berechtigtes Interesse hatte.

Ein weiterer wesentlicher Grund für eine Kündigung des Mieters kann dessen grobes Fehlverhalten sein. Wenn Mietrückstände auflaufen, die Miete häufig unpünktlich gezahlt wird oder der Mieter den Hausfrieden stört, kann ihm unter Umständen sogar fristlos gekündigt werden.

Ein kündigungswilliger Mieter kommt hingegen meist sehr viel einfacher, sogar ohne Angabe von Gründen, aus einem Mietvertrag heraus: Seit Einführung des neuen Mietrechts im September 2001 gelten sogenannte asymmetrische Kündigungsfristen. Der Mieter kann immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Für den Vermieter sind die Fristen gestaffelt und richten sich danach, wie lange der Mieter schon in der Wohnung wohnt (bis fünf Jahre drei Monate, bis acht Jahre sechs Monate, über acht Jahre neun Monate). Allerdings: Für Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten des neuen Mietrechts abgeschlossen wurden, gelten unter ganz bestimmten Voraussetzungen weiterhin die alten Regelungen mit oftmals längeren Fristen für beide Seiten. Handelt es sich nicht um eine Formularklausel, sondern um eine Individualvereinbarung, so gelten Kündigungsfristen von mehr als drei Monaten auch weiterhin für Verträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden. Bestimmte Regelungen in alten, befristeten Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, gelten auch weiterhin. Oft wurde beispielsweise vertraglich vereinbart, dass ein Mietverhältnis eine bestimmte Anzahl von Jahren bestehen soll und sich danach jeweils um ein Jahr verlängert (Verlängerungsklausel). Eine Kündigung des Mieters war in diesem Fall nur zu einem konkreten Stichtag möglich. Solche Regelungen gelten laut eines BGH-Urteils weiterhin (Az.: VIII ZR 257/06).

Eindeutig ist die Rechtslage für alle Mieter, die vor dem 1. September 2001 einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, im dem wörtlich oder sinngemäß in einer Standard-Formularklausel gestaffelte Kündigungsfristen vereinbart wurden. Diese Klauseln gelten seit Juni 2005 nicht mehr: Künftig kann der Mieter generell mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Dies hat der Bundesrat durch eine Änderung des neuen Mietrechts erwirkt.

Ein Mieter kann unter bestimmten Umständen auch fristlos kündigen: Etwa dann, wenn der Vermieter unerlaubt die Wohnung des Mieters betritt und damit Hausfriedensbruch begeht. Oder wenn die Wohnung sehr schwerwiegende Mängel aufweist, die die Gesundheit oder gar das Leben des Mieters gefährden.

13. Mai 2016 / von / in

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Diesen Artikel teilen

Teile diesen Artikel mit Freunden