Kappungsgrenze

Kappungsgrenze

Mieterhöhungen dürfen in nicht zu großen Schritten erfolgen. Die Kappungsgrenze für Erhöhungen liegt in Gemeinden ohne Wohnungsnot bei 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in Gebieten mit Wohnungsnot bei 15 Prozent.

Der Vermieter hat das Recht, die Miete bis zur ortüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Allerdings dürfen selbst dann, wenn die bisherige Miete extrem niedrig ist, die Erhöhungen in nicht zu großen Schritten erfolgen. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 558) gibt es eine Kappungsgrenze: Die Kaltmiete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. Seit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes zum 1. Mai 2013 können die Bundesländer für Gebiete mit Wohnungsnot per Rechtsverordnung bestimmen, dass die Kappungsgrenze 15 Prozent beträgt, dies aber für einen Zeitraum von höchstens fünf Jahren.

Wenn eine Mieterhöhung zulässig ist, so ist es dem Vermieter freigestellt, ob er die Miete auf einen Schlag um 20 – beziehungsweise 15 – Prozent anhebt oder in häufigeren kleineren Schritten. Wichtig ist nur, dass die Kappungsgrenze in jedem beliebigen Drei-Jahres-Zeitraum berücksichtigt wird.

Weitere Besonderheiten: Nach einer Mieterhöhung muss der Vermieter mindestens ein Jahr warten, bis er seinem Mieter eine weitere Mieterhöhung ankündigt. Die Mieterhöhung tritt drei Monate nach ihrer Ankündigung in Kraft. Faktisch kann die Miete somit nur alle 15 Monate erhöht werden.

Eine Mieterhöhung um mehr als 20 – beziehungsweise 15 – Prozent innerhalb von drei Jahren ist dennoch möglich: Dann nämlich, wenn der Vermieter die Miete wegen einer Modernisierung erhöht. Eine solche Modernisierungs-Mieterhöhung darf elf Prozent der Modernisierungskosten jährlich betragen. Die Modernisierung muss allerdings zu einer dauerhaften Steigerung des Gebrauchswerts der Wohnung oder zu Energieeinsparungen führen. Wegen normaler Reparaturarbeiten kann der Vermieter keine Mieterhöhung verlangen.

Was viele nicht wissen: Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er seinen Mieter um Zustimmung bitten. Die Zustimmung darf der Mieter allerdings nicht grundlos verweigern. Nur dann, wenn sie dem Gesetz nach nicht zulässig ist, kann der Mieter somit eine Erhöhung der Miete verhindern.

Bei Sozialwohnungen gelten übrigens Sonderregelungen: Während der Sozialbindung darf der Vermieter nur die Kostenmiete verlangen, die für vergleichbare Sozialwohnungen als vereinbart gilt. Fällt die Sozialbindung weg und der Mieter war wegen eines hohen Einkommens zur Zahlung einer Fehlbelegungsabgabe verpflichtet, so gilt die Kappungsgrenze nicht. Eine stärkere Erhöhung ist möglich, sofern diese den Betrag der zuletzt vom Mieter zu entrichtenden Fehlbelegungsabgabe nicht übersteigt.

13. Mai 2016 / von / in

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