Geltungserhaltende Reduktion (Verbot der)

Geltungserhaltende Reduktion (Verbot der)

Stellt eine Formulierung in einer Mietvertragsklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, so ist nicht nur der betroffene Teil der Klausel, sondern die gesamte Klausel nichtig. Es gilt das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion.

Bei Mietverträgen handelt es sich meist nicht um individuell ausgehandelte Vereinbarungen, sondern um Formularverträge und damit um allgemeine Geschäftsbedingungen. Auf diese hat der schwächere Vertragspartner – der Mieter – keinen Einfluss. Für solche Verträge gelten strengere gesetzliche Regelungen als für individuell ausgehandelte Verträge: Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind ungültig. Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die den Mieter beispielsweise zu Schönheits- oder Kleinreparaturen verpflichten sollen. Doch etliche solcher Klauseln wurden in der Vergangenheit von Gerichten gekippt und als unwirksam erklärt.

Verbot der geltungserhaltenden Reduktion: Ein Wort macht die ganze Klausel nichtig

Dabei gilt: Ist auch nur ein Teil einer Klausel unwirksam, so ist es die gesamte Klausel. Es gilt der Grundsatz des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Vielzahl von Mietrechtsurteilen klargestellt. Statt der Klausel gilt dann die gesetzliche Regelung. Im Falle von Schönheitsreparaturen hat eine unwirksame Klausel zum Beispiel die Folge, dass nicht der Mieter, sondern der Vermieter für die Malerarbeiten zuständig ist.

Unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen

In der Vergangenheit hat der BGH insbesondere etliche Schönheitsreparatur-Klauseln gekippt. Oft lag das nur an einem einzigen Wort. Heißt es in einer solchen Klausel zum Beispiel, dass ein Mieter spätestens nach fünf Jahren bestimmte Malerarbeiten auszuführen hat, so ist diese unwirksam. Denn es ist möglich, dass nach fünf Jahren noch gar kein Renovierungsbedarf besteht. In diesem Fall müsste der Mieter dennoch malern, obwohl dies noch gar nicht nötig wäre. Da laut der gesetzlichen Regelung jedoch der Vermieter und nicht der Mieter für solche Arbeiten zuständig ist, gehen Gerichte davon aus, dass Vermieter nur Arbeiten durchführen, die notwendig sind. Eine Renovierungsklausel mit starren Fristen würde dem Mieter also höhere Pflichten auferlegen als jene, die für Vermieter gelten.

In diesem Zusammenhang bedeutet das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion, dass der Vermieter nicht einfach das Wort „spätestens“ streichen kann, um zu einer gekürzten und damit gerade noch zulässigen Regelung zu kommen. Es gilt: Die komplette Klausel ist nichtig und der Vermieter, nicht der Mieter, ist für die Schönheitsreparaturen zuständig.

Der BGH hat in den vergangenen Jahren Mietvertragsklauseln immer strenger beurteilt. Jüngst urteilte er, dass eine Renovierungsklausel auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter eine unrenovierte und abgewohnte Wohnung übernimmt. Bei den Renovierungsklausel sollte also vermerkt sein, dass die Wohnung frisch renoviert ist oder in einem Zustand ist, die weitgehend einer frisch renovierten Wohnung entspricht (falls das zutrifft), da es ansonsten später zum Streit über die Frage kommen könnte, ob die im Mietvertrag enthaltene Renovierungsklausel wirksam ist.

13. Mai 2016 / von / in

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