Fristlose Kündigung

Fristlose Kündigung

Bei schweren Pflichtverletzungen kann ein Vermieter seinem Mieter die fristlose Kündigung aussprechen.

Sowohl Mieter als auch Vermieter können ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund kündigen. Dies regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB; § 543 und § 569). Prinzipiell gilt, dass immer alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere die Frage des Verschuldens und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen berücksichtigt werden müssen. An eine wirksame fristlose Kündigung werden also hohe Anforderungen gestellt. Das Verschulden der gegnerischen Vertragspartei muss erheblich sein. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

Der Mieter kann dann fristlos kündigen, wenn ihm die Wohnung ganz oder teilweise entzogen wird, so dass er sie nicht vertragsgemäß gebrauchen kann oder wenn die Nutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist. Auch wenn der Vermieter den Hausfrieden erheblich stört, kann der Mieter fristlos kündigen.

Der Vermieter kann die fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter die Wohnung unerlaubt jemand anderem überlässt, seine Sorgfaltspflicht erheblich verletzt oder den Hausfrieden massiv stört. Bevor der Vermieter fristlos kündigen kann, muss er den Mieter jedoch in der Regel zunächst abmahnen.

Fristlose Kündigung bei Mietrückständen

Ein häufiger Grund für eine fristlose Kündigung sind Mietrückstände. Prinzipiell gilt: Zahlt ein Mieter zwei Monate lang die Miete oder erhebliche Teile davon nicht, muss er mit dem Verlust der Wohnung rechnen. Erheblich bedeutet in diesem Fall, dass der Gesamtrückstand eine Monatsmiete übersteigt. Ebenfalls ein Grund für eine fristlose Kündigung ist, wenn sich im Laufe mehrerer Monate Mietrückstände ansammeln, die die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen oder übersteigen.
Geld hat man zu haben

Das gilt sogar dann, wenn der Mieter unverschuldet seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH): „Geld hat man zu haben“, formulierten die Bundesrichter kühl (Az.: VIII ZR 175/14). Im verhandelten Fall wollte das Jobcenter die Miete eines Hartz IV-Empfängers nicht übernehmen, weil die Wohnung nach Ansicht der Behörde unangemessen groß war. Obwohl der Mieter rechtzeitig alle Anträge stellte, half ihm dies nicht, die Kündigung abzuwenden. Jedermann habe nach dem Prinzip der einer Geldschuld zugrunde liegenden unbeschränkten Vermögenshaftung ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen, so die BGH-Richter. Dieses Prinzip gelte auch für Mietschulden.

Auch Mieter, die die Miete fortdauernd unpünktlich zahlen, müssen unter Umständen mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Zumindest dann, wenn dem Vermieter ein Fortsetzen des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist, entschied das Oberlandesgericht Bremen (Az.: 17 U 97/02).

13. Mai 2016 / von / in

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