Formularmietvertrag

Formularmietvertrag

Bei einem Formularmietvertrag handelt es sich um ein vorgefertigtes Vertragswerk. Es gelten allerdings strenge gesetzliche Bestimmungen, nicht jede Formularklausel ist gültig.

In den meisten Fällen wird heute ein Formularmietvertrag verwendet, wenn ein neues Mietverhältnis abgeschlossen wird. Je nach Quelle können sich jedoch die darin enthaltenen Vereinbarungen erheblich unterscheiden, was gegebenenfalls mehr oder weniger vorteilhaft für die eine oder die andere Vertragspartei ist.

Ein Formularmietvertrag ist ein Vertrag, der nicht zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt wird. Die enthaltenen Klauseln sind rechtlich als allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß § 305 ff des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu sehen. Zusätzliche individuelle Vereinbarungen haben aber Vorrang vor allgemeinen Geschäftsbedingungen (§ 305 b), wenn sie geltendem Gesetz entsprechen. Gerichte gehen üblicherweise dann von Formularklauseln aus, wenn diese in mehreren unabhängig voneinander abgeschlossenen Mietverträgen identisch vorkommen.

Tendenziell stellen Gerichte in Hinblick auf den Mieterschutz hohe Anforderungen an Formularklauseln. Grund: Individualklauseln drücken den beidseitigen, individuellen Willen der Vertragsparteien aus, während Formularklauseln pauschale und allgemeine Regelungen aufstellen. Die schwächere Vertragspartei, der Mieter, muss diese zumindest theoretisch akzeptieren, auch wenn sie nicht unbedingt seinem individuellen Willen entsprechen. In der Praxis kassieren Gerichte Formularklauseln ein, die den Mieter unangemessen benachteiligen – so etwa der Bundesgerichtshof, der manche oft vorkommende Klausel im Formularmietvertrag wie zum Beispiel starre und zu kurze Fristen für Schönheitsreparaturen für ungültig erklärt hat.

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) muss der Mieter weder für die Nebenkosten aufkommen, noch Schönheitsreparaturen durchführen. Allerdings können diese Verpflichtungen abweichend davon vertraglich dem Mieter auferlegt werden. Der Vermieter kann, eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag vorausgesetzt, viele (aber nicht alle) Nebenkosten auf seinen Mieter umlegen. Dies ist heute in den meisten Formularmietverträgen standardmäßig so geregelt. Insgesamt 17 verschiedene umlagefähige Positionen gibt es laut Betriebskostenverordnung (BetrKV), darunter Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasserversorgung oder auch Sach- und Haftpflichtversicherungen. Nicht umlegen kann der Vermieter zum Beispiel Kreditzinsen, Bankgebühren oder Instandhaltungsrücklagen.

13. Mai 2016 / von / in

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