Eigenbedarf

Eigenbedarf

Ein Vermieter kann seinem Mieter unter Umständen wegen Eigenbedarfs kündigen.

Mieter sind in Deutschland gesetzlich gut vor Willkür geschützt. So kann ein Vermieter seinem Mieter nicht einfach so kündigen. Insbesondere dann nicht, wenn er sich nichts zu Schulden hat kommen lassen. Allerdings gibt es wenige Ausnahmefälle, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 573) festgelegt sind. Einer davon: Eigenbedarf. Benötigt der Vermieter die Mietwohnung für sich, kann er den Wohnraum in der Regel wegen Eigenbedarfs kündigen. Dies ist auch möglich, wenn er die Wohnung für einen engen Familienangehörigen benötigt.

Wer genau zu diesem Kreis gehört, ist allerdings nicht eindeutig geregelt und sorgt immer wieder für juristische Streitigkeiten. Klar ist: Eltern, Kinder und Geschwister gehören dazu. Unter Umständen aber auch weniger nahe Verwandte. Eine enge soziale Bindung wird vorausgesetzt. Das Landgericht Weiden vertrat in einem Urteil die Auffassung, dass der Familienangehörige, zu dessen Gunsten der Vermieter kündigt, zumindest mit dem Vermieter verschwägert sein müsse (Az.: 2 S 101/02).

Keine Kündigung wegen Eigenbedarf bei Härtefällen

Der Mieter kann einer Kündigung wegen Eigenbedarfs widersprechen. Gute Chancen, dass er seine Wohnung behalten kann, hat er, wenn die Kündigung für ihn eine besondere Härte darstellen würde – etwa weil er schwer krank ist. Zudem ist der Vermieter, der wegen Eigenbedarfs kündigt, unter bestimmten Umständen verpflichtet, seinem Mieter eine ihm zur Verfügung stehende Ersatzwohnung anzubieten. Allerdings nicht dann, wenn eine räumlich nahe Wohnung des Vermieters nach Ablauf der Kündigungsfrist, jedoch vor dem Ende eines laufenden Räumungsprozesses frei wird, entschied der Bundesgerichtshof (BGH; Az.: VIII ZR 311/02).
Eigenbedarf: Vermieter muss keine Bedarfsvorschau anstellen

Die Frage, ob ein Vermieter schon kurz nach Abschluss eines Mietvertrags wegen Eigenbedarfs kündigen kann, hat der BGH wie folgt beantwortet: Eine solche Kündigung ist dann nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags noch nicht abschätzen kann, ob bald Eigenbedarf besteht (Az.: VIII ZR 154/14). Der Vermieter ist demnach nicht verpflichtet, vorab eine „Bedarfsvorschau“ anzustellen, die ihn über Jahre hinaus hindert, wegen Eigenbedarfs kündigen zu können.

Zudem gibt es noch einige Sonderfälle: Erwirbt jemand eine in eine Eigentumswohnung umgewandelte Mietwohnung, muss er mindestens drei Jahre warten, bis er wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Die Bundesländer können diese Frist abweichend auf maximal zehn Jahre verlängern.

Ein weiterer Sonderfall: Leben Vermieter und Mieter unter einem Dach, so genießt letzterer nur eingeschränkten Kündigungsschutz. Zumindest dann, wenn die Mietwohnung in einem Zweifamilienhaus liegt. Der Vermieter hat in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht und kann dem Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn zwischen beiden Parteien die Chemie nicht mehr stimmt Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall allerdings um drei Monate.

13. Mai 2016 / von / in

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