Beendigung des Mietverhältnisses

Beendigung des Mietverhältnisses

Kaum eine andere Mietrechts-Frage beschäftigt Gerichte häufiger als die, wie eine Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auszusehen hat.

Klar ist: Die Wohnung darf bestimmte Abnutzungserscheinungen aufweisen. § 538 des Bürgerlichen Gesetzbuchs besagt: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“

Konkret bedeutet das: Bezieht ein Mieter eine Neubau- oder neu renovierte Wohnung und zieht nach ein paar Jahren wieder aus, muss diese nicht mehr im gleichen Zustand wie bei Bezug sein. Andererseits lautet die Streitfrage häufig, wo die normale Abnutzung aufhört und eine übermäßig starke Abnutzung oder Beschädigung der Mietsache beginnt.

So hat etwa das Landgericht Köln (Az.: 1 S 130/99) entschieden, dass ein Mieter berechtigt ist, Dübellöcher in Badfliesen zu bohren, um übliche Gegenstände wie Spiegel, Hängeschränke, Toilettenpapier- und Handtuchhalter zu befestigen. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Schadensersatz. Auch Kratzer in Parkettböden, die der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses entdeckt, gehören in gewissem Umfang zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung. Vertragsklauseln, wonach der Mieter das Abschleifen und die Neuversiegelung übernehmen muss, sind demnach ungültig, entscheid das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: 10 U 46/03). Brandlöcher oder Rotweinflecken gehören allerdings nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch und müssen vom Mieter beseitigt werden, wenn das Mietverhältnis beendet wird.

Ob ein Mieter Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten auszuführen hat, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag und davon ab, ob der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine renovierte oder unrenovierte Wohnung übernommen hatte. Wurde gar nichts vereinbart, muss der Mieter weder während der Mietzeit noch zum Ende des Mietverhältnisses irgendwelche Arbeiten ausführen. Selbiges gilt, wenn es zwar eine Vereinbarung im Mietvertrag gibt, die Wohnung jedoch unrenoviert übergeben wurde. Dann ist die Vertragsklausel unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof (BGH; Az.: VIII ZR 185/14). Auch bestimmte Vereinbarungen im Mietvertrag, die den Mieter unverhältnismäßig benachteiligen, führen zur Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln. So urteilte etwa der Bundesgerichtshof (BGH), dass dem Mieter nicht gleichzeitig turnusmäßige Renovierungen und zusätzlich eine Endrenovierung aufgebrummt werden kann (Az.: VIII ZR 335/02). Die Folge: Der Mieter muss gar nichts renovieren.

Wohnt ein Mieter nur sehr kurze Zeit in einer Wohnung oder hat er erst kurz vor seinem Auszug turnusmäßig renoviert, kann nicht von ihm verlangt werden, dass er alle Schönheitsreparaturen erledigt. Früher obligatorischen Abgeltungsklauseln, wonach der Mieter anteilige Renovierungskosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zahlen sollte, hat der BGH inzwischen ebenfalls für unwirksam erklärt. Solche Klauseln seien deshalb nichtig, weil der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne und ihm bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich sei, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommen können, argumentiert der BGB (Az.: VIII ZR 242/13).

13. Mai 2016 / von / in

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